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Dossier: Der lukrative Bahnsteig

Von   /  16. August 2016  /  Keine Kommentare

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Das Firmenkonglomerat des Milliardärs Dmitrij Michaltschenko beansprucht das Recht über alle Handelszonen auf den Bahnhöfen St. Petersburgs. Bislang verwaltet die Firma die ertragreichen Immobilien als Hauptmieter über Zeitverträge, möchte jedoch in Zukunft unbefristet diese Sahnestücke des Sankt-Petersburger Einzelhandels kontrollieren.

Die Holdinggesellschaft „Forum“ von Michaltschenko hat bereits mit der  Unterzeichnung der Verträge mit der Russischen Eisenbahngesellschaft „RZD“ begonnen.

Auch die Tatsache, das der Milliardär verhaftet wurde  (siehe Artikel im Herold),  stört den Erfolg seiner Strukturen bei der weiteren Entwicklung nicht. Freunde und Top-Management vertreten seine Interessen und lobbieren erfolgreich.

Irina Pankratowa von der Lokalen Handelszeitung „Delovoi Sankt Peterburg“ Kurz „DP“ hat im Laufe Ihrer Recherche Belege gesammelt, welche die Beziehungen zwischen Forum und Der Bahnverwaltung in den Letzten 15 Jahren beleuchten. Sie zeigt auf wie das System funktioniert und wie profitabel das Geschäft ist.


Anmieten für Millionen

Zur Zeit verwaltet Forum knapp 25 Tausend Quadratmeter Verkaufsfäche.

Die Verkaufsstände im berühmten Lichtsaal des Moskauer Bahnhofs durch den die Passagiere zu den Bahnsteigen kommen sind darunter mit 2000m², die gesamte Fläche beträgt im Bahnhof ca. 6000m².

Die Pacht welche für diese Fläche  2015 and die Bahnverwaltung gezahlt wurde betrug nach Einsicht von „DP“ in das Berichtswesen in etwa 51 Mio. Rubel. Bei den anderen Bahnhöfen in der Stadt sind die Preise günstiger, sodass die Summe des Volumens incl. Dem Moskauer Bahnhof bei ca. 150 Mio. Rubel liegt.

Vermieten für Milliarden?

Nach der Schätzung der geschäftsführenden Direktorin des angesehenen Gewerbeimmobilienmaklers NAI Becar, Natalja Skalandis, beträgt der Marktwert der Miete 1 pro m² auf dem Bahnhof 1200 bis zu 12 000 Tausend Rubel im Monat. Der Betrag setzt sich aus Standort und Vertragsbedingungen zusammen z.B. wie hoch der  Anteil des Vermieters am Umsatz ist. Ein Makler der Unerkannt bleiben möchte, behauptet der reale Quadratmeterpreis liegt in der Spitze bei 15-17 Tsd. Rubel pro m².

Aus Gesprächen von „DP“ mit den Untermietern geht hervor, das „Forum“ über eine Milliarde Rubel Einnahmen aus diesen Vermietungen bezieht und dabei auch ganz regelmäßig die Mieten nach oben anpasst. Michalchenkos „FORUM“ Holding selbst sagt die Gerüchte um diese Supereinkünfte aus der Vermietung sind ein „reiner und unbelegter Mythos“.

Ein Stressfreies Geschäft

Die Mietverträge zwischen den RZD und den Strukturen des Milliardärs Dmitrij Michaltschenko bestehen seit dem Anfang der 2000 Jahre, laufen aber seit 2015 einer um den Anderen ab.

Ein Untermieter am Moskauer Bahnhof berichtete wie der Alltag als Mieter aussehen kann: „Auf dem Moskauer Bahnhof war einer der ersten Verträge der im März 2015 ablief der des bekannten Supermarkts unter der Haupthalle. Wie Üblich hat sich bis zu dem Datum keiner Gedanken darüber gemacht. Wie in Russland Üblich zu warten bis der Hahn kräht, und die Bahnverwaltung hat ja selbst manchmal ein solches Durcheinander, besonders wenn das Thema mit Moskau abgestimmt werden muss. So geschah es dann, das am Tag an dem der Vertrag abgelaufen war die Mitarbeiter der Eigentumsverwaltung im Bahnhof auftauchten, und mit dem Recht des Eigentümers das unter Volllast laufende Geschäft versiegelten. Der Geschäftsführer schrie entsetzt „Was machen sie da?“ Es hat dann eine ganze Woche gedauert das Geschäft wieder zu eröffnen. Der Verlust wurde nicht kompensiert, die Miete war für den ganzen Monat vorausgezahlt. In diesem Business wird vom  Pächter vieles in Kauf genommen. Ein Geschäft am Bahnhof zu haben ist einfach zu lukrativ“

akt-1

Die Juristen der RZD und vom Forum  lösten das Problem der ablaufenden Verträge einvernehmlich sagen die Gesprächspartner der „ДП“. So wird jetzt am Ende des Monats von jedem Mieter ein „Akt der tatsächlichen Verwendung des Eigentums“ unterzeichnet und der Gilt als Quittung. Ein Papierberg der allein im Moskauer Bahnhof 3 Aktenkoffer pro Monat füllt.

Ein Gesprächspartner von der „ДП“ in der Moskauer Direktion der RZD, gibt zu das dieser Papierkrieg ein paar Stunden im Monat ausmacht, aber die Unterzeichnung notwendig ist, da die Mieteinnahmen ja irgendwo dokumentiert werden müssen.

„Bislang sind die Verträge nicht verlängert. Keine weiteren Vereinbarungen. Nur jede Menge von diesen Zetteln“, — sagt der Gesprächspartner der „ДП“.

Gute Zusammenarbeit

Als im August 2015 der Chef der RZD plötzlich Entlassen wurde, schöpften die Untermieter Hoffnung, dass ab jetzt die Vermietung der Bahnhofsgeschäfte in Zukunft der Generalmieter via  Ausschreibung ausgewählt wird.  Die Zeit verging, eine Ausschreibung wurde nicht gemacht. Nach der Verhaftung von Dimitri Michalchenko, stieg die Hoffnung wieder an, aber bis Heute hat sich nichts bewegt.

Statt dessen hat die verantwortliche Abteilung der RZD, die „regionale Direktion der Eisenbahnbahnhöfe im Nordwesten“ mit der Holdinggesellschaft „Forum“ bereits über 40 Zusatzvereinbarungen getroffen, welche die Abgelaufenen Verträge von Anfang des Jahre 2000 zu den alten Bedingungen fortschreiben.
Laut Angaben eines Informanten der  „DP“ in der Direktion der Eisenbahnbahnhöfe in Moskau, werden weitere solcher Zusatzvereinbarungen für die Mietobjekte in anderen Sankt-Petersburger Bahnhöfen, dem Witebsker Bahnhof, Ladogaer Bahnhof, dem Finnischen- und  Baltischen Bahnhof vorbereitet. Gemäß der Version des Informanten befindet sich das ganze Paket der Dokumente beim Vorgesetzten der Direktion der Eisenbahnbahnhöfe der RZD Witalijs Wotolewski in Moskau, der diese jedoch nicht alleinig unterzeichnen darf, und daher erst im  August-September erwartet wird.

Eine Ausschreibung bei der Auswahl des Generalmieters für die Geschäfte in den Bahnhöfen ist somit offensichtlich nicht mehr vorgesehen. Außer mit dem „Forum“ wird mit niemandem anderem verhandelt.

Ohne Ausschreibung fristlos verlängert

Interessanter Weise sind die Zusatzvereinbarung auf  Rubel-Basis festgelegt. Während die 10 Jahre zuvor die Preise in Hilfseinheiten «У.Е.» (eine legale Umschreibung für den Betrag in Dollar oder Euro) mit dem Kurs zum Zeitpunkt des Vertrags Anfang 2000 vereinbart war.  Die Umstellung auf Rubel kann ein Vorteil sein. Die RZD kann auch nur einmal im Jahr die Mieten anpassen, jedoch nicht mehr als das 1,5 Fache der Inflationsrate vom Vorjahr. Diese Vereinbarung ist Standard bei Verträgen mit der öffentlichen Hand und erfüllt die legalen Voraussetzungen und Antikorruptionsvorschriften.

Der bemerkenswerteste Teil der Zusatzvereinbarung betrifft aber die Laufzeit der Verträge. Sie sind alle „fristlos“ abgefasst und mit moderaten Bedingungen für die Vertragskündigung.

Stellungnahme

Pawel Altow, Geschäftsführer vom Forum erklärt:

„Betreff des Mythos  über die „Superprofitablen Einkünfte“ auf  Bahnhöfen, also  in den  für die Pächter interessanten, weniger belebten Zonen in den  Witebsker oder  Baltischen Bahnhof gibt es Pavillione die bereits für 20 Tausend Rubeln im Monat zu haben sind.
Der Lichtsaal des Moskauer Bahnhofs ist anteilige weniger als 10 % der Verkaufsflächen aller Bahnhöfe. Eine Einschätzung der Rentabilitäts Rechnung so aufzustellen Entspricht in etwa dem Versuch den Jahres-Umsatz vom Verkauf von Tannenbäumen aus den Zahle im Dezember zu schätzen. Und wenn sich die Kosten eines Quadratmeter im Lichtsaal für einen Verkaufsautomaten eben 15 Tausend im Monat ergibt, so bedeutet es nicht, dass ein Geschäft mit 100 m² Verkaufsfläche dann  1,5 Mio Miete abwirft. Da würde jeder Unternehmer mit so einer Kalkulation Probleme bekommen. Wenn jemand im Berufsverkehr eine Stunde auf den Umsatz Ihres Ladens achtet und das dann mal 24 und mal 365 hochrechnet denkt er bestimmt sie sind ein Milliardär.

Es gibt die qualifizierten unabhängigen Einschätzungen zum Ertrag der Handelszonen auf den Bahnhöfen. In diesen Einschätzungen gibt es keine Einkünfte, die „die kompetenten Quellen und Informanten“ abgeben sondern. Die Rentabilität dieses für  „das Forum“ liegt in etwa dann bei 15%.

Zwischen unserer Gesellschaft und die RZD ist vor einem  halben Jahr ein  Abkommen vereinbart worden, welches den Rahmen aller gegenseitigen Verpflichtungen absteckt und ein Zeitplan aufzeigt in welchem die RZD den die Mieten erhöht. Die RZD hat da eine harte Position. Sie möchte das Maximum an Mieteinahmen erzielen.“

Förderliche Freunde

Die zahlreichen Gesprächspartner „DP“ kommen zum Schluss, dass sich die Geschäfte von  Michaltschenko, ungeachtet seiner Verhaftung dank der einflussreichen Top-Managern und der hochgestellten Freunde ganz gut entwickeln.

Der Chef vom Forum, zuständig für die Vermietung der Bahnhofsflächen ist Pawel Altow, der Sohn des bekannten Schriftstellers-Satirikers Semena Altow. Unter den obenerwähnte Zusatzvereinbarungen stehen gerade seine Unterschriften. Pawel Altow ist ein alter Mitarbeiter Michaltschenkos.

Als sich „das Forum“ am Anfang 2000 mit den Bahnhöfen zu beschäftigen begann, hatte Pawel Altow dort bereits ein paar Geschäfte betrieben. 2004 wurde er ein Generaldirektor der Gesellschaft „Sojus“,  2006 ist zur  Firma „Oka“ gewechselt, welche alle mit Michaltschenko verbunden sind. „Oka“ hat einen Fond für das  gesellschaftliche Programm von FSB betrieben, der sich zum Beispiel dem Kampf gegen gefälschte Markenprodukte gewidmet hat, und mit dessen Hilfe in St. Petersburg massenweise CD-und DVD Geschäfte zur Aufgabe gezwungen wurden.

In 2012 hat Pawel Altow das Amt des Generaldirektors bei „NPF Ismeron“ einem Unternehmen der Holdinggesellschaft “ Forums „bekleidet.

Zu den guten Bekannten Dmitrijs Michaltschenko konnte man seit August 2015 auch den neuen Chef  der RZD zählen. Oleg Beloserowa gilt als einer der Hauptlobbyisten für den  Baue des Hafens Bronka —  eine anderes Projekt vom „Forum“. Früher bekleidete er das Amt des ersten stellvertretenden Transportministes unter Minister Maksim Sokolow, der zuvor als Chef im Petersburger Komitee für die Investitionen oft mit Michaltschenko zu tun hatte.

 

Stellungnahme vom Chef der Bahnhöfe bei der RZD

„Die Verträge der Miete der Handelsräume der Bahnhofskomplexe St. Petersburgs waren vom Januar bis Juni 2006 für die Periode von 10 Jahren abgeschlossen. Nach Ablauf des Vertrags kann der Pächter , wenn keine Einwände der Vertragsparteien vorliegen, der Vertrag mit den gleichen Bedingungen auf unbestimmte Zeit verlängert werden.

 Gleichzeitig behält sich die Direktion das Recht vor, jederzeit die Durchführung eines neuen Wettbewerbes zur Ausschreibung bei der Auswahl des Hauptmieters der kommerziellen Flächen auf den Bahnhöfen St. Petersburgs durchzuführen.

Die Direktion hat die Berechnung der Miete der Flächen auf den Bahnhofskomplexen, gemäß der  ermittelten mittlerer Vergleichsmiete festgelegt. Kommentare zu den  Informationen aus unbekannter  Quellen über die falschen Mietpreise der Flächen der Bahnhofskomplexe St. Petersburgs  können wir nicht machen da diese Informationen Geschäftsgeheimnisse sind.“

„Hilfseinheiten“

Auch als am Anfang 2000, als Dmitrij Michaltschenko das Recht erworben hat die Verkaufsflächen auf den Petersburger Bahnhöfen zu verwalten, wurde von der RZD keine Ausschreibung durchgeführt.
Es wird angenommen,  das die Freunde vom  FSB  und sein Partner Nikolaj Negodow sind. Michaltschenko wurde  Generaldirektor des Fonds zur „Unterstützung von FSB und der Infanterie“ welcher wiederum Anteilseigner bei der  АНО „Verwaltungs des Fonds der Unterstützung von FSB“ gegründet. Diesem wurde  aufgetragen die Bahnhöfe der „Oktobereisenbahn“ zum 300. Jubiläum St. Petersburgs in Ordnung zu bringen.

akt-2Es wurde angenommen, dass die Firmen Michaltschenkos die Mietverträge zwischen 2005-2006 Jahren unterschrieben haben. Aber aus den Dokumenten, die „DP“ vorliegen geht hervor, das diese bereits sei 2001-2002 bestehen. Damals gründeten Michaltschenko und Negodow die Firmen „Traktirny Promisel“, „Handelskomplex Moskauer Bahnhof“ und andere.
Die Geschäftsführer dieser Firmen baten dann schriftlich beim Chef der „Transservice“ der „Oktobereisenbahn“ und anderen Ansprechpartnern in dieser Ebene um das Recht die Vermietung in diesem Zeitraum. Die Verantwortlichen, vom Kürzel FSB schwer beeindruckt haben dann recht grosszügige Mieten eingeräumt.

Im Vertrag aus den Jahren 2001-2002 wurde die Miete pro m² in den sog. Hilfseinheiten („У.Е.“) mit einem Rubelgegenwert in Dollar fixiert.  Im Zeitraum von 2003-2006 haetten dann Ausschreibungen erfolgen können, es wurden aber einfach Zusatzvereinbarungen geschlossen und die Fristen auf 10 Jahre verlängert. Gemäs des Geschäftsregister „SPARK“ sind die die beiden Firmen im Besitz der  Holding „Forum“ von Dimitri Michaltschenko. Sie können die Flächen zu eigenen Bedingungen an die Untermieter weritervermieten. Das System ist so bis Heute unverändert.

akt-5In den Zusatzvereinbarungen sind auch die Unterschriften der übergeordneten Manager der RZD aufgetaucht. U.A. Wladimir Jakunin, Igor Rotenberg- Sohn vom Milliardär Arkrdij Rotenberg, der als Leiter der Eigentumsverwaltung in der RZD Verantwortung zeichnet.
Die Miete in Dollar wurde im 2001-2002 Jahren von einer Petersburger Gutachtergesellschaft per „die Massenmethodik“ festgelegt. Seit dieser Zeit änderte sich der Preis der Miete je nach dem Dollarkurs, aber auch dann nicht immer. Manch Verträge haben einen fixierten Kurs aus dem Jahr 2000 zugrunde gelegt.

Zum Beispiel im Jahr  2002 hat die GmbH „Jula“ den Wert der Miete 1 pro m² in einem der Räume desMoskauer Bahnhofs auf 41$ im Jahr bewertet. Heute arbeitet in diesem Raum eine Gesellschaft, welche Fotodienstleistungen anbietet. Die Fläche dieser Fotowerkstatt sind 16 m² (ursprünglich waren es 45 m², die aber nach Umbauten verändert wurden).  akt-3Im Jahr 2015 hat Forum dafür diesen Raum der RZD 88 Tausend Rubel bezahlt. Wieviel das „Forum“ daran verdien ist genau nicht bekannt. Nach Meinung eines Maklers, der nicht genannt werden möchte, sollte der Betrag nicht weniger als 3 Mio. Rubel betragen. Das bedeutet das der für den Mieter der Preis ca. 10-20 Mal höher liegt als der Preis, den  „Forum“ dafür bezahlt.

Die neuen Zusatzvereinbarungen für die Miete beziehen sich immer noch auf diese Hilfseinheiten / Dollarpreise. Die vorliegenden Informationen, welche  „ДП“ zur Verfügung stehen legen nahe, das die Hilfseinheiten jeweils nach dem aktuellen Kurs in Rubel umgerechnet wurden. Die sich ergebenden Rubelpreise der Miete wurden dann in die Folgevereinbarung übertragen.

Da der Dollarkurs seit Anfanges 2000 verglichen mit Heute etwa in 3 Mal höher ist zahlt das Forum zwar mehr, aber der Marktwert ist in der gleichen Zeit  auf den Bahnhöfen über 12mal höher. So erklärt sich der Makler den hohen Unterschied von 10-20fachen der Bezugsmiete zu dem Betrag den die RZD erhält.

 

Natalia Skalandis vom Gewerbemakler NAI Becar

Eine Ausschreibung für den Hauptmieter oder eben die Abwesenheit derselben hat keinen Einfluss auf die Qualität des Handelsflächen in den Bahnhöfen. Die Aufgabe eine langfristigen vertragsmäßigen Beziehungen mit den Untermietern  und die langfristige Kundenbindung der Käufer zum Geschäft des Untermieters ist die Aufgabe der verwaltenden Gesellschaft bzw. Des Hauptmieters. Sollte sich die aktuelle oder zukünftige Hauptmieterin diese Aufgabe nicht stellenm bleibt eben alles beim Alten.

Um die Qualität des Handels auf den Bahnhöfen zu erhöhen, empfehlen wir in erster Linie, eine sachkundige Konzeption in der Verwaltung des konkreten Bahnhofskomplexes zu erstellen. Sie soll auf das Profil der Passagiere zugeschnitten sein und den Untermietern ermöglichen das richtige Sortiment in mit der angemessenen Preisen anzubieten.

Wir haben Ihnen das doch schon einmal erklärt …

Das, was die Qualität der Verkaufsflächen und der Gemeinschaftsverpflegung auf den russischen Bahnhöfen vom Ideal fern sein kann, bemerkten sowohl die Unternehmer, als auch die Geschäftsleute mehrmals.

Der Mitarbeiter, der seit mehr als  5 Jahre in der RZD in der Abteilung der Eigentumsbeziehungen arbeitet, hat die Flächen im  Ladogabahnhofs bearbeitet und gibt unter der Bedingungen der Anonymität  „DP“ seine  Meinung darüber preis.

„Es kommen immer wieder große Internationale Ketten, welche an den Flughäfen und Bahnöfen weltweit vertreten sind z.B. Starbucks. Auch lokale Ketten wie „Kaffeehaus“ oder Blini-Franchisefirmen. Keiner der Interessenten hat jedoch die Praxis gekannt. Normalerweise werden die Flächen ausgeschrieben, versteigert oder einfach vermietet. Aber nicht zu wissen wo und mit wem man sprechen muss bzw. einen Ansprechpartner zu finden ist nicht einfach. Sogar Behörden in Moskau und bekannte Organisationen finden sich nicht zurecht. Auf meine Frage ob Ihr Status nicht hilft die Fragen zu lösen? Sie sind alle ratlos.

In den Verwaltungsabteilungen der Bahnhöfen tauchen periodisch Menschen mit Verbesserungsvorschlägen auf, sind dann aber meist ebenso schnell wieder wegbefördert. Vor einigen Jahren ist kam eine ältere Dame und versuchte die Katasterpläne mit der Realität in Einklang zu bringen, Notausgänge einzutragen, Ansprechpartner der Firmen zu sammeln usw.  Ihr hat man dann erklärt das die Verträge vor sehr langer Zeit unterschrieben wurden seitdem aber viele Umplanungen und Umbauten durchgeführt wurden. Als sie Ordnung in das System bringen wollte wurde Ihr das einmal erklärt, dann nochmal und dann  wurde sie recht schnell entlassen.

Das System das sich in 10 Jahren gebildet hat ist starr. Über der Eigentumsabteilung des Bahnhofs gibt es den Vorgesetzten, über dem Vorgesetzten der Chef der lokalen Direktion steht die Moskauer Führung und so weiter. Sie unterzeichnen die finanziellen Dokumente – im übrigen alles intelligente und angenehme Menschen  –  aber die Qualität und bzw. das internationale Niveau des Handels auf den Bahnhöfen ist nicht Ihr Problem.

Die Vorgesetzten lieben es zu kolportieren, dass es in den 1900er Jahren wirklich schrecklich viel schlechter war und das Sie es heldenhaft geschafft haben zum Ehre des Geburtstag der Stadt eine gewisse Ordnung zu errichten. Gewinne in Milliardenhöhe stören das Bild nicht. Auch nicht Kaffees im Stil einer Sowjetischen Kantine mit den Preisen eines Eliterestaurants. Auch die  Buden mit den chinesischen Souvenirs, fallen da nicht weiter auf „.

 

Dieser Artikel aus der Wirtschaftszeitung „Delavoi Peterburg“ wurde am 11.08.2016 von Irina Pankratowa publiziert und von Max Reiter übersetzt und teilweise redigiert.

Weitere Artikel:  „Forum“-Konzernchef Michaltschenko verhaftet – Insider vermuten Intrige

Titelbild: www.forumholding.ru

Alle Anderen Bilder: www.dp.ru

 

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  • Veröffentlicht: 2 Jahren vor auf 16. August 2016
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  • Zuletzt geändert: August 17, 2016 @ 9:09 am
  • Rubrik: Aktuell, Ticker, Wirtschaft

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